近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022)体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格(gé)的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人实(shí)际获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多(duō)重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的(de)特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营(y2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022íng)权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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