5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上(shà蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗ng)看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价(jià)收入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业(yè)的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市(shì)四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度(dù)增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的(de)基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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