万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么(me)中国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没(méi)有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户(hù)手续的(de)，如(rú)果(guǒ)业主没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联(lián)合(hé)起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高(gāo)人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式(shì)明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分(fēn)价款的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司(sī)中国(guó)信达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，<cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式strong>“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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