文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发(fā)展起步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出(chū)现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了(le)中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力trong>从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二(èr)是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或产权(quán)保险公五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的(de)验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金(jīn)融(róng)工具(jù)支持(chí)。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制(zhì)或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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