近(jìn)两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额(é)占可供(gōng)分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　2016年是什么年e="8209108421682172698000">

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场因素(sù)的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于(yú)投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分(2016年是什么年fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价(jià)值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市(shì)场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更高的(de)分派率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派率相(xiān2016年是什么年g)对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的(de)假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多(duō)关(guān)注分派率高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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