OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外价值，投(tóu)资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级(jí)市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上(shàng)市的(de)8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大(dà)园项目出租率长征有多长公里 红军长征一共用了几年(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于(yú)风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本(běn)上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要(yào)承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前未收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目出租(zū)率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明(míng)会中管理人(rén)就(jiù)相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江光大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没(méi)长征有多长公里 红军长征一共用了几年想(xiǎng)到仅过(guò)了(le)不到三(sān)周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了(le)市(shì)场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还(hái)是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯(x长征有多长公里 红军长征一共用了几年īn)片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些(xiē)重(zhòng)要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给(gěi)了我们(men)一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对(duì)市场(chǎng)负责(zé)的态度，我们(men)肯定要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成去化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次项目(mù)的(de)大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付(fù)标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等(děng)方(fāng)面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的(de)成新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自(zì)身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的(de)管理人(rén)都变成了一家，后续(xù)我们(men)在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发(fā)挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间(jiān)资(zī)产上(shàng)市平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备(bèi)资源(yuán)。“我们(men)非(fēi)常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的(de)第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是(shì)这和我们(men)在张江科学城这(zhè)三(sān)十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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