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意映卿卿如晤什么意思,意映卿卿如晤读音 民生宏观:中国户均几套房?

  导读

  黄金二十年之后,当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

  要点

  过去(qù)二(èr)十(shí)年是(shì)中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年,连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平(píng),足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气,有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

  拨开(kāi)迷雾(wù),本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况,据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

  有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩,事实是否(fǒu)如此?

  住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑,第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí),中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)?

  事(shì)实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng),城镇建筑占比不到(dào)一成,其中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑,如商业办公楼、学校等,因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

  七(qī)普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间,但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满足,它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

  我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房(fáng),其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

  目(mù)前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据,我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数,计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

  测算结果显示,目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房,其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付,直至2024年,中国每户城镇家庭才拥有1套住宅,其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

  户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房,然(rán)而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

  国(guó)际数据显(xiǎn)示(shì),成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大(dà)于(yú)1,在1.1左右。

  之所(suǒ)以说不(bù)平衡,是(shì)因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口,流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱,在老(lǎo)家买房,从而产(chǎn)生了(le)额外的(de)住宅需求(qiú)。

  即便户均(jūn)一套房,中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

  第(dì)一,户(hù)均人口规模缩(suō)小(xiǎo),一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加(jiā),导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续,带来新户购房(fáng)需求增长。

  第二,经济板块的分化日(rì)益明(míng)显,区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入,人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

  第三(sān),30%左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng),涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

  第四,中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù),“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

  黄金二十年之后,当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

  如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī),地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足,这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至,大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

  地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān),不(bù)同(tóng)区域(yù)板块之(zhī)间,不同品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间。

  目(mù)录

  中国户(hù)均几套房?| 民生·周君芝团(tuán)队

  正文

  引言

  不久前,官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑,引发热议。从2月(yuè)以来,各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增,引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

  让市场(chǎng)不禁担心,中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩?

  中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩,还是供需平衡,或(huò)是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)?可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布,我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

  拨开迷雾,我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套(tào)数,回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了?据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

  一(yī)、如何有效(xiào)观意映卿卿如晤什么意思,意映卿卿如晤读音察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

  (一(yī))中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

  今年2月,在以全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上,负责人对外披露:“住宅(zhái)城(chén意映卿卿如晤什么意思,意映卿卿如晤读音g)乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

  14亿人住6亿栋房屋建筑,平均每栋建筑住不到3人,住宅市场看似已经过剩。

  在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中,农村房(fáng)屋占9成以上(shàng),以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋,还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来,住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不(bù)大(dà)。

  第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间,其中城市家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间,乡镇家庭户居民人均1.18间。

  人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1,看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间(jiān)居住。

  居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关,更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

  中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅,一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

  中(zhōng)国户均几(jǐ)套房(fáng)?| 民生·周君芝团队(duì)

  (二)中(zhōng)国(guó)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

  中国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类,一类是商品住(zhù)宅(zhái),另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅。

  目前缺乏统计数据,并没有(yǒu)直接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布,一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)(统计(jì)局(jú));二是(shì)居民住宅来源(人(rén)口普查数(shù)据)。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量,我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

  中国住(zhù)宅改革始于1998年,1998年(nián)之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少,可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走:

  第一(yī)步,将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加,我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

  第二步,根据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例,推算得到居民住宅总套(tào)数。

  第三步,将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数,我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

  具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如下:

  城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

  =(商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù))/(商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数)

  =商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

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  二(èr)、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

  中国住宅存(cún)量到底有多少,目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据,大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数,并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

  一)城镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

  截至2022年,我们计算(suàn)得到:

  (一)中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

  (二(èr))城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)(包含现房(fáng)和期房)。

  中(zhōng)国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主,从2019年开始,新房销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售,得到商品住宅现房(fáng)套数。

  以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例:

  2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数-过(guò)去三年(2020、2021和2022年(nián))的期房销(xiāo)售额。

  主流房企竣工周期在(zài)2-3年,并考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān),取(qǔ)最大值3年(nián)。

  将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù),算出:

  (三)目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

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  (二)城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

  接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

  首先,七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下:

  73.8%的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21%,购买商品住宅占比31.9%、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1%、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8%、原公有住宅占比6.1%,通过继承或赠与(yǔ)占比0.9%。另有3.4%和17.7%的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

  其次,我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅,因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总,得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8%。

  2020年商(shāng)品住宅占比为59.2%,粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20%,计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì),从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例,为62.8%。

  最后,截至2022年末,中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房,中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

  如果交(jiāo)房顺利,已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用,到2024年(nián),中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

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  三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

  既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度,“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结,甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰有余?

  (一)户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

  需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此,成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

  国(guó)际经验(yàn)来看,美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1,其中,英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高,为1.19,日本(běn)为1.16,美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

  如果户均(jūn)刚好一套(tào)房,就会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不应求,造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

  七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì),省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

  流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱,在老(lǎo)家县城买房。

  暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示,在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28%、21%和18%。大城市的高工资吸引打工(gōng)人,但高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业。

  流动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房,在高房价(jià)的大城市租赁一套房,在(zài)房价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

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  (二)至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改善

  目(mù)前,中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

  三成家庭(tíng),也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成,其中(zhōng)又有11.6%住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

  这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患(huàn)大(dà)等问题,如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù),给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患,并且居住体验较差。

  2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3%的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6%。仍然存在5%左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求,在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

  近五成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室,户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9%,二居室(shì)占比为33%。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn),城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小,当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

  中国户均(jūn)几套房?| 民生·周君(jūn)芝团队

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  (三)人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

  根据七普(pǔ)数据测算(suàn),2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁,加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积(7.3亿与6.3亿),得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿(yì)平,人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

  超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí),近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

  15%的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米,不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20%的公摊,可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难,若按这个(gè)标准算(suàn)的话,中国有11.3%的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

  若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng),即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平,只考虑家庭(tíng)户人数,需要住宅总量约390.6亿平,较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

  对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积,美国为(wèi)67㎡,瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡,中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡,相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积(jī)后,中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡,这一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显。

  若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口,所(suǒ)需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多。

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  四(sì)、户均已然1套(tào)房,未(wèi)来地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么?

  我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房,看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即便如此,中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎,决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下,中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

  第一,户均(jūn)人口缩小,家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多,新户购房需求扩张。

  过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降,六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù),而七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户,一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升(shēng),人口小家庭化趋势将继续延(yán)续,导致(zhì)户数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

  第(dì)二(èr),人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

  中(zhōng)国经济板块的(de)分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn),资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入,区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房,给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

  以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì),2021年常(cháng)住人口增量为72万,而出生(shēng)人口为44.9万人,死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人,自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén),其人口增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

  第三(sān),老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

  从2011年到2020年,自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5%到21%,下降了(le)10.5个百分点;原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9%到6.1%,降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和(27.1%),再加上其他住宅(5%)与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(31.3%)大致相吻合。

  十年间新增8473万家(jiā)庭户,自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户,住(zhù)宅净需求增加9755万户。49%的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅(zhái),21%的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中,有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分别占比18%,3%和9%。未来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造,商品住宅的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

  2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng),涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅,建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ),意映卿卿如晤什么意思,意映卿卿如晤读音居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境,背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

  第四,“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

  刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金,倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì),以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

  OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间,无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素,中国的(de)人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

  住宅舒适(shì)度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高,中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

  如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期,地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足,供需出(chū)现错配,这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì),这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限于城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差异,优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越(yuè)发扩大(dà)。

  中国户均(jūn)几套房?| 民(mín)生·周(zhōu)君芝团队(duì)

  中国户(hù)均几套房(fáng)?| 民生·周君(jūn)芝团队

  风险提示

  人口普查数据调查(chá)的是人,并(bìng)不是(shì)针对住宅(zhái),因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī),其增速可(kě)能超预期。

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