导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是(shì)中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chén意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音g)乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限于城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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