近两年(nián)火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选择(zé)投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例(lì)的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和(hé)信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可(kě)以分析(xī)基(jī)础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后基(jī)金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。<拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳/p>

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