5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一季度(dù)得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shā日语jtest报名入口，日语jtest报名费ng)蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几(jǐ)日语jtest报名入口，日语jtest报名费只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的(de)行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了更大(dà)的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要(yào)有一日语jtest报名入口，日语jtest报名费定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源债(zhài)权(quán)债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些公司(sī)也是(shì)机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的(de)压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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