万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市(shì)分公司（下(xià)称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨债的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的(de)购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付(fù)剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng浙k是浙江哪个城市的)为了(le)唯(wéi)一股东，后者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。浙k是浙江哪个城市的>

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不(bù)好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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