近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑的更新(xīn)改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面现金纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的(de)资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多(duō)重因素来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次(cì)年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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