“现在的房地产很难再(zài)出现像过去十年(nián)的系(xì)统性行情。”思睿集团合伙人(rén)、首席经济学家洪(hóng)灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机构和(hé)投资者的关注度从板块向单个标(biāo)的(de)转移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，从(cóng)行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估值，房(fáng)地产都已经双杀到了最底部，而且是(shì)反复地(dì)杀到了底部，再往(wǎng)下的空间(jiān)已(yǐ)经不大(dà)了(le)。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参考

　　那么如何(hé)寻找(zhǎo)房地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要(yào)非常小心，避免选(xuǎn)了半天，标的(de)公司出现爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏(hào)指出，需(xū)要满足以下三个(gè)基准：有大的(de)国(guó)资背(bèi)景的、杠杆率较(jiào)低的(de)、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下今年(nián)房地产的开发(fā)资金来源，可以发现，其实(shí)银行(xíng)的信贷倾向是(shì)不太愿意给房(fáng)企(qǐ)贷款的，房企的主(zhǔ)要资金来源来(lái)自新盘的销(xiāo)售。但今年新房的销(xiāo)售情况相较(jiào)一般。再关(guān)注一(yī)下，哪些(xiē)房企能(néng)从(cóng)银(yín)行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国企(qǐ)背景的房企，民营房企相对比(bǐ)较困难，所(suǒ)以(yǐ)整个行(xíng)业出(chū)现了一个很明显(xiǎn)的分化(huà)，无(wú)论是在(zài)销(xiāo)售，还是融资等各个方面都非常明(míng)显。现在有国资背景的(de)房(fáng)企在(zài)资本市场表(biǎo)现相对较好，但没有国资背景的(de)民营房企(qǐ)股价大多(duō)表现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行(xíng)业(yè)内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘，我们会特(tè)别重视企业的成本优势，更具(jù)体一点，就是它的(de)净借贷水(shuǐ)平（净负债(zhài)率(lǜ)）是不是行业内(nèi)的最低(dī)水平；利润率是不是行业内最高的；融资成本是否是(shì)行业内(nèi)最低的；建安成本(běn)是否也是业内最低的(de)；这(zhè)些都是我们看重的一家房企的(de)综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能够同时(shí)满(mǎn)足上述条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出(chū)现(xiàn)了“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例(lì)，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房(fáng)发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏城(chéng)投(tóu)、中(zhōng)交地(dì)产、中国武(wǔ)夷(yí)等国央企(qǐ)“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云(yún)南城投(tóu)、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投控(kòng)股(gǔ)等国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健特色(sè)的国央企房(fáng)企，其财务指(zhǐ)标(biāo)称(chēng)得上(shàng)完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加(jiā)值(zhí)得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至(zhì)地方国企开(kāi)始大举(jǔ)扩张(zhāng)。而这无疑又进一(yī)步考(kǎo)验(yàn)着国央(yāng)企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的(de)张弛有度(dù)尤为重要，节奏把握准确(què)，有助(zhù)于房企储备(bèi)优质“弹药”；但过于乐观(guān)的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节(jié)奏也有可能(néng)让房企重蹈(dǎo)此前(qián)的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房企进行(xíng)许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校举(jǔ)例，它从2018年(nián)开始到2021年，连(lián)续4年的净借(jiè)贷比例都维持在33％左右，完全没(méi)有增(zēng)加杠(gāng)杆(gān)比例。而(ér)到2022年(nián)，这(zhè)家房(fáng)企明(míng)显感觉到机会来了(le)，其开(kāi)始在一线城市进行大(dà)举拿(ná)地，净负债率也由此前的33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨了接(jiē)近三分(fēn)之(zhī)一(yī)。与此同(tóng)时，该(gāi)房企新(xīn)购入(rù)地(dì)块也实(shí)现了快速的(de)开盘(pán)利用率，预计今年会有更(gèng)多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后(hòu)的(de)赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于(yú)它本身(shēn)储备了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且其(qí)中一半在一线城市，另(lìng)外一(yī)半也主要集中(zhōng)在强二线和二线城市；另一方面，它的(de)扩张(zhāng)是有节制地扩(kuò)张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感(gǎn)觉又回到(dào)了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了(le)2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张(zhāng)得太快，但(dàn)未来的(de)两年(nián)市(shì)场(chǎng)没有想象得那么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡(héng)量一家房企的扩张速度是否激进？陈昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，主要还是(shì)看房企(qǐ)的净(jìng)负债率水平，在我看来，这(zhè)个(gè)比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张得过(guò)于快(kuài)速了。

　　不难(nán)看出，这一(yī)标准要比“三道(dào)红线”对房企的净负债(zhài)率要(yào)求不(bù)得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)复苏(sū)速度并没有那么(me)快，所以要规避公司净负债率(lǜ)提高(gāo)到一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的(de)房企梳理发现，中交地(dì)产、中国金茂、华发股份、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产(chǎn)净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是(shì)，华润置(zhì)地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招(zhāo)商(shāng)蛇口、龙湖集(jí)团等房(fáng)企在(zài)践行较积极的拿地(dì)策略(lüè)的同时，也(yě)较好地(dì)控(kòng)制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集(jí)团等个别(bié)民营房企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实(shí)际上，他们是以(yǐ)同一筛选(xuǎn)标准(zhǔn)来看国央企与民(mín)营房企(qǐ)，但在各维度的实际(jì)表现(xiàn)上，国(guó)央企确(què)实会更(gèng)胜一筹。如(rú)国央企的融资成本更低，融(róng)资渠道也(yě)更顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这样，国央企自然而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构更(gèng)加(jiā)看好国央企(qǐ)，但这(zhè)也并不意味(wèi)着，民(mín)营(yíng)企业中(zhōng)就没(méi)有“黑马”的(de)存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理(lǐ)发现，仍(réng)有少数民营(yíng)房企同样受到机构的青睐。比如(rú)，根(gēn)据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的十大流通(tōng)股东中(zhōng)新进了“中国工商银行股份有限公司－景顺(shùn)长城中国回报灵活配(pèi)置混(hùn)合(hé)型(xíng)证券投资基金”“全国社保基(jī)金(jīn)一一六(liù)组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始(shǐ)，百(bǎi)亿私募珠海(hǎi)阿(ā)巴(bā)马资产管理有(yǒu)限公司就长期(qī)持有滨江集团。根据一季报，该(gāi)资产公司的几只产品(pǐn)合计持有(yǒu)滨江集(jí)团9543万(wàn)股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和(hé)其自身的基本面表(biǎo)现存在一(yī)定关系。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产市场整(zhěng)体在走(zǒu)“下坡路”，但(dàn)作为杭(háng)州本土房企的滨江集团仍是表(biǎo)现出(chū)较强(qiáng)的韧劲(jìn)，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售规模、新(xīn)增土储、股价表(biǎo)现等(děng)多(duō)维(wéi)度(dù)都(dōu)表(biǎo)现了较强的增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期(qī)间(jiān)，滨江集团扣非(fēi)归母净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的(de)2023年(nián)一(yī)季报，今(jīn)年一季(jì)度，滨江(jiāng)集团更是(shì)实(shí)现了扣非归(guī)母净(jìng)利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州(zhōu)的战略布局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江集(jí)团(tuán)有(yǒu)近(jìn)七成营收来(lái)自杭州(zhōu)地(dì)区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比重只占到(dào)近六成。近三年(nián)持续稳居杭州房企销(xiāo)售(shòu)排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江(jiāng)集团在杭(háng)州的(de)土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在(zài)杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭(háng)拿地金额依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州(zhōu)的(de)较(jiào)突出表现(xiàn)，也让滨江集团的房(fáng)企排名迅(xùn)速(sù)提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排名已冲进前十，根据(jù)中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻了超(chāo)一(yī)倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团更是迎来多(duō)家机(jī)构的集中调研。滨(bīn)江集团发布公(gōng)告(gào)表示，公司(sī)于(yú)5月10日(rì)接(jiē)受了信达证券(quàn)、金(jīn)鹰基金、建信(xìn)养老(lǎo)、新华养老(lǎo)等18家机构(gòu)调(diào)研(yán)。

　　产业(yè)链布局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在下(xià)游(yóu)家(jiā)纺(fǎng)、家(jiā)居、物(wù)业(yè)觅α

　　实际上房地产开发只是房(fáng)地产产业(yè)链上的中游环(huán)节，其上(shàng)游主(zhǔ)要为钢铁、水泥(ní)、建材(cái)、玻纤等材料供应商，而下游应用(yòng)行业主要包(bāo)括中介服务、家用电器(qì)、物业(yè)管理(lǐ)、家(jiā)居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开(kāi)发环节(jié)与上游材料端息(xī)息相(xiāng)关，新盘开工不足导致(zhì)上游不被看好，机(jī)构寻觅个(gè)股(gǔ)阿尔法的(de)思(sī)路渐渐移至下游(yóu)。“中国房地产行业在进入存量(liàng)房时代，所以(yǐ)对地产产业链(liàn)，尤其(qí)是(shì)偏(piān)消费属性(xìng)的(de)家装家居领域(yù)，我们相(xiāng)对看好，因为(wèi)居民保有的(de)住房规(guī)模越(yuè)来越大(dà)，随着时间的增加，内装更(gèng)新的(de)需求也会越来(lái)越多。美国过去的数(shù)据充分说(shuō)明了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费(fèi)的增长却一(yī)直都很好。对于地(dì)产(chǎn)产业链，我们相(xiāng)对看好和内装相(xiāng)关(guān)的行业，例如消费建材(cái)、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头(tóu)年内表现的统计，目(mù)前暂(zàn)居(jū)前两位的都(dōu)是来自家纺赛(sài)道的公司，它们分(fēn)别是富安娜和水星家纺，特别(bié)是前者在(zài)月线连收七(qī)根阳线的基(jī)础(chǔ)上，年内(nèi)迄(qì)今(jīn)涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者为例，富安娜主要从事纺织家(jiā)居(jū)、睡(shuì)眠家(jiā)居、生(shēng)活类产(chǎn)品的(de)研发、设计、生产(chǎn)及(jí)销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度报(bào)告(gào)显示，报告期内，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报(bào)的十大流通股(gǔ)股东来看，能够发现该股(gǔ)早已成为基金(jīn)重(zhòng)仓股的(de)天下，彼时包括公募的中欧(ōu)价(jià)值发现、中欧(ōu)潜力(lì)价值、工银瑞信灵(líng)动价(jià)值、宝盈新价值和私募(mù)的明河(hé)2016，都在(zài)其中出(chū)现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的(de)两只基金都是价值(zhí)派基金(jīn)经理曹名长在(zài)管的产品(pǐn)，首季(jì)其同时重仓的房地产(chǎn)产业链股票(piào)还有金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光一时的家居(jū)板块也因疫(yì)情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等(děng)多(duō)因(yīn)素一度沉寂，不过好在(zài)困境(jìng)反转露出(chū)曙光，家居(jū)板块中年内(nèi)表现(xiàn)最好的(de)是志邦家居。同一(yī)时(shí)间段，该(gāi)股(gǔ)年内(nèi)上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归(guī)母净利润(rùn)，公(gōng)司都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司(sī)的十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独(dú)具，一季报(bào)中(zhōng)他管理(lǐ)的(de)广发(fā)策略(lüè)优(yōu)选和广发(fā)安宏回报均增加了持(chí)股，而这两只产品也成(chéng)为(wèi)志邦家(jiā)居(jū)十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)中仅有的(de)两(liǎng)只公募。有意(yì)思的是，他似乎(hū)对于定(dìng)制家(jiā)居(jū)类标的情有(yǒu)独钟，在另一家(jiā)赛(sài)道公(gōng)司金牌橱(chú)柜(guì)中，他管理(lǐ)的全部三只产品(pǐn)均登榜(bǎng)十大流(l许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校iú)通股股东，其也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物(wù)业股也(yě)越(yuè)来越(yuè)被(bèi)机构所青睐(lài)，不过这(zhè)类标的大多在(zài)香港上市，如何选择成为难题。对此(cǐ)，前述上海公(gōng)募基金经理举例分(fēn)析：“物业服(fú)务不是一个高毛利的行业，挣钱(qián)很(hěn)辛苦，我选公司(sī)还(hái)是希望(wàng)挣的是市场化(huà)应(yīng)该挣的钱(qián)，以我(wǒ)曾经买的(de)绿城服务为(wèi)例，它(tā)在中(zhōng)高端楼(lóu)盘(pán)占比(bǐ)是比较高的，每年到期(qī)的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分项(xiàng)目到期之后，经过两三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正能(néng)做到产品提价的公司很(hěn)少，因为物业公(gōng)司很容易一开(kāi)始是挣钱的，后面因为保安(ān)这些(xiē)固定(dìng)人员成(chéng)本的年度(dù)增长，不过(guò)服务没有特别好，客户没有那么(me)满(mǎn)意，能做到提价难度是(shì)非常大的。但是该公司能在业内做(zuò)到到期(qī)之后提价率比较高(gāo)，这跟它的定位和比较好(hǎo)的服(fú)务是(shì)有关系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校