文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大开发时(shí)代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不(琪琪格蒙语什么意思bù)公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按(àn)照(zhào)经济规(guī)律办事，中国(guó)一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著(zhù)《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金(jīn)和开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带(dài)动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全(quán)部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，琪琪格蒙语什么意思购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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