5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.9秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗4％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗)级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度(dù)他有的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预(yù)期的(de)盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿地之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别(bié)城(chéng)市(shì)四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的(de)市(shì)场表现也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗