万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上(shàng)述(shù)内容(róng)。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出(chū)执行异(yì)议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证(zhèng)，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的(de)批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高的国民(mín)知(zhī)名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本(běn)超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北(b女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子ěi)京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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