5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的(de)房地产行(xíng)业标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住(zhù熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了)房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了，就(jiù)很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近年来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续(xù)第(dì)三(sān)个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出(chū)的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资(zī)成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的(de)市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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