文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度(dù)也(yě)出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次(cì)性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临(lín)较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的(de)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交(jiā电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的o)房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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