文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预(yù)售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事业取(q买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜ǔ)得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品房预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际(jì)上，在过去(qù)房地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国(guó)规(guī)定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全(q买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜uán)措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而(ér)增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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