OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市场的(de)影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回(huí)升(shēng)，最(zuì)终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上(shàng)市(shì)以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发(fā)事(shì)件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格(gé)涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者(zhě)。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利(lì)解(jiě)决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造(zào)成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这(zhè)么(me)急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本(běn)身园(yuán)区(qū)类资产就回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急(分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露的张江光大(dà)园项目出租率下降事(shì)项，一度二(èr)级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队(duì)表示了对张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后(hòu)，项目出租(zū)率(lǜ)将得分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起了(le)市场各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了(le)沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的(de)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目一季(jì)度(dù)末也(yě)有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益(yì)人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这次项目的(de)大租(zū)户退(tuì)租正(zhèng)好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度(dù)的短期(qī)低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出(chū)租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根(gēn)据自身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域(yù)内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了(le)一家(jiā)，后(hòu)续(xù)我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及(jí)对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临了一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但是这和(hé)我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设发展过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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