万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就(jiù)把这75套(tào)房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书(shū)院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院的(de)业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行(xíng)异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句购房款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没有很高的(de)国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠定了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列被执(zhí)行人一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如(rú)何(hé)能独善(shàn)其身(shēn)？

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