近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要(yào)来(lái)自基础设(shè)施(shī)资产的(de)经营现金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场价(jià)格走势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波动(dòng)受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基(jī)金分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派(pài)金额包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的(de)运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经(jīng)营权(q历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么uán)类的资产可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实(shí)际环(huán)境，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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