一线城市，也不(bù)端着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导(dǎo)价的消息在房产(chǎn)圈(quān)刷(shuā)屏了。

　　这条(tiáo)消息为什么这么重(zhòng)要(yào)？首先二手房指(zhǐ)导(dǎo)价被称为“核弹(dàn)级(jí)”政策，其次深圳(zhèn)几乎是最后一个还在“认(rèn)真”实施这(zhè)条(tiáo)政(zhèng)策的(de)城市，最(zuì)后深圳(zhèn)是(shì)房价前三的核心城(chéng)市。所以，深圳的一举(jǔ)一动都具有风向(xiàng)标意义(yì)。

　　有分析(xī)人士指出，深圳二手房指导价(jià)如果取消，首先有利于深(shēn)圳二(èr)手房回(huí)暖，然后(hòu)二手(shǒu)房回(huí)暖有利于深圳楼市总体回暖，最后深圳楼市回(huí)暖有利于(yú)全(quán)国楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥(tuǒ)的(de)“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核(hé)弹调控(kòng)”退出？

　　昨天(tiān)，深圳疯传“二(èr)手房指导(dǎo)价(jià齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式)”正式结(jié)束。传言称(chēng)：二手(shǒu)房贷款不按官方参考(kǎo)价（指导价），银(yín)行核定房价以网签备案价(jià)和评(píng)估(gū)价孰低为(wèi)准。

　　自此(cǐ)，参考(kǎo)价真正(zhèng)变(biàn)成了(le)“参考价”。

　　目前(qián)没有看到官方文件。据证券时(shí)报21日消息，目前(qián)深圳多家大行表示“尚未(wèi)接到正式通(tōng)知，目前仍按参考价办(bàn)理按揭(jiē)”。所以还需(xū)要持(chí)续的关注。

　　易居研(yán)究院研究总(zǒng)监严跃进认为，本次政策大概率为真，更多体现为银行贷款等领域按照新的规(guī)则进行，但不会出台(tái)正式文(wén)件。

　　有时候，有些事情，是不(bù)用发文件的(de)。毕竟可以(yǐ)“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指导(dǎo)价(jià)横空出世。当时(shí)，深圳一口气公布了(le)全(quán)市(shì)3595个小区的(de)参(cān)考价，很(hěn)多南山、福(fú)田、宝安中心区(qū)的高(gāo)价盘，直接按照(zhào)当时(shí)的市场价打了5折、6折来“指导(dǎo)”，银行只能按照指导(dǎo)价来(lái)计(jì)算首付、发放贷款。

　　当(dāng)时(shí)大家还不(bù)觉得厉害，但经历了(le)这两(liǎng)年的痛苦，才深知为(wèi)啥叫做——“核(hé)弹级”。

　　举个例子，市场(chǎng)价1000万的房子，如果不“指(zhǐ)导(dǎo)”，可(kě)以首付3成即300万(wàn)；如果指导价打七(qī)折即700万，那么首(shǒu)付3成(chéng)210万(wàn)，加上(shàng)需(xū)要全款支付的(de)部分，实际首付(fù)去(qù)到了510万(wàn)，相当于(yú)首付(fù)5成了（多给210万首付）。这直接让大批量买家，失去了(le)购房能(néng)力，相当于强势“降杠杆(gān)”。

　　自深圳推行(xíng)二手(shǒu)房参(cān)考价以后，东(dōng)莞(guǎn)、宁波(bō)、成(chéng)都、三亚、西安、合肥(féi)、广州等10多个(gè)城(chéng)市陆续跟进(jìn)。事实也确实证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年(nián)10月，根据(jù)安居客的统计，实施二手(shǒu)房指导价的10个(gè)城市，有8个(gè)挂牌价降(jiàng)了。

　　2022年受(shòu)到疫情的(de)影响，二手房(fáng)更是惨不(bù)忍睹。以(yǐ)2022年12月数(shù)据为例，全国70个大(dà)中城市房价只有6个同比上涨，其(qí)他(tā)的(de)泥沙俱(jù)下(xià)。

　　2

　　深圳(zhèn)，有人(rén)付出了沉重代价

　　据深圳乐有家研究中(zhōng)心数据显(xiǎn)示：成交量上，二手房(fáng)指(zhǐ)导(dǎo)价出台当年，深(shēn)圳二手(shǒu)住宅成交量同比(bǐ)下滑57％。2022年继续腰斩(zhǎn)，成交(jiāo)量同比下滑47％，全年成交量(liàng)仅(jǐn)2.2万套，创近二十年(nián)最低记录，相较2020市场高峰缩(suō)水(shuǐ)近八成。

　　价格(gé)方面(miàn)，与二手房指导价(jià)发布当(dāng)月相比(bǐ)，如(rú)今二手房挂牌价低于(yú)及(jí)接近(jìn)参考(kǎo)价(jià)的房(fáng)源占比大幅增加(jiā)。2023年一季度，深圳各区二(èr)手房成交TOP10小区中，过半成交价(jià)低于参(cān)考价。

　　只有真实经(jīng)历其中的(de)人，才能深切的(de)感知其威力(lì)。

　　深(shēn)圳房东，斩仓的新(xīn)闻不绝于耳。

　　据说一(yī)位(wèi)码农三年前高(gāo)杠杆(gān)买了2套(tào)华润城(chéng)，月供12万，最(zuì)终亏损1000万破(pò)产(chǎn)。据媒体推测，如(rú)果案例属实(shí)，买家的实际购房成本(běn)高(gāo)达20万(wàn)/平，目前价格跌至14万/平，叠(dié)加这(zhè)三年(nián)的房贷和(hé)持有成本，差不(bù)多(duō)亏损超千万。

　　深圳一(yī)大批人这(zhè)两(liǎng)年感受到了(le)太(tài)多“心酸”。二手房成交量创下多年(nián)新(xīn)低，学区房神话不(bù)再，房产(chǎn)中介的日子(zi)难过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市(shì)的(de)基(jī)调下(xià)，2022年以来，实施(shī)了二(èr)手房指导价的(de)城市陆陆续续低调退出，目前只(zhǐ)有深圳还是最后的“堡垒”。

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　　“风(fēng)向标”意义明显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近日，北京在房山区试点多(duō)子女家庭和职(zhí)住平衡家庭购房支持(chí)政策(cè)。上海(hǎi)也考(kǎo)虑予以多(duō)孩家庭在(zài)新房计分制度(dù)政策(cè)上的支持。

　　从最新公布的3月(yuè)份70个大中城(chéng)市商品住宅(zhái)销售价格变动(dòng)情况来(lái)看，广州、深(shēn)圳的新房、二(èr)手(shǒu)房价格仍然是同比(bǐ)去(qù)年依然是下(xià)降的。

　　北京、上海已经同比增长了，其他二线城市(shì)如杭州、成都、南(nán)京、合肥等城市价格都是同(tóng)比上涨的。

　　广州、深圳能不(bù)急(jí)吗(ma)？

　　事实上(shàng)，上面(miàn)可能更(gèng)急。3月份(fèn)，两部门联(lián)合(hé)发文，全面推动二手房(fáng)“带押过户”全国实施(shī)，这是(shì)一条(tiáo)被广泛好评的(de)新(xīn)政。对(duì)于激活二手(shǒu)房交易，具(jù)有定海神针般(bān)的(de)作(zuò)用。

　　住(zhù)建部部长倪虹近(jìn)日更是指(zhǐ)出：建筑业、房地产企业要发挥国民(mín)经济(jì)“顶梁柱”“压舱石”作用。回归(guī)到常(cháng)识(shí)，从字面理解一下这(zhè)两个词，意思就是——顶(dǐng)梁柱如果不行了，上面不就塌了嘛？压(yā)舱石如果压不(bù)住，小船(chuán)不就翻了(le)？

　　也许，今年扶持楼市的(de)政策，还有(yǒu)一(yī)大(dà)波正在路(lù)上...

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