近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗>

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响R金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗EITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)投资(zī)标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分(fēn)配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润表的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。