文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了(le)核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化(huà)机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了(le)分(fēn)配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场面(miàn)临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民(mín)银行(xíng)等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和(hé)预告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间(jiān)走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者(zhě)和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(j原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕iē)贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或(huò)预(yù)付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕期房可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师(shī)监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成定(dìng)金保全(quán)措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

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