文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房制度也出(chū)现了(le)分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济(jì)下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要(yào)方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多年对(duì)中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了(le瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织)居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别(bié)长，高达50多(duō)个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支(zhī)付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各(gè)环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购(gò瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织u)权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一般为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照(zhào)瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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