万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司(sī)不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的(de)是(shì)对(duì)北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是(shì)共同债务(wù)人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体(tǐ)报亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成span>道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能(néng)说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报(bào)道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还没资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等(dě亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成ng)知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利保护(hù)问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直(zhí)没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？

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