5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代(dài)已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个季(jì)度(dù)他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也(yě)是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的(de)资(zī)产会有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于(yú)调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的(de)基(jī)本(běn)面不(bù)断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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