饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从(cóng)加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确(què)经(jīng)纪(jì)服务内容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费、严格实(shí)行(xíng)明码标价(jià)等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额(é)外的负担(dān)，而且这些服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地(dì)产市场管理和(hé)调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务行业关注(zhù)最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手(shǒu)房屋(wū)交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某(mǒu)房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介(jiè)服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易(yì)各方(fāng)协(xié)商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明(míng)确具(jù)体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅需在服(fú)务过(guò)程中对收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标(biāo)准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易当事人出(chū)具(jù)收费清单，列(liè)明(míng)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依(yī)法查(chá)处不按规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要(yào)依(yī)法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用对市(shì)场(chǎng)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件(jiàn)而非规定(dìng)，未(wèi)来如(rú)何具体认(rèn)定其中的(de)细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市(shì)场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规(guī)范(fàn)化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一(yī)半(bàn)的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城(chéng)市的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有所体笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上相当于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也(yě)有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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