饱受争议(yì)的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利(lì)用房(fáng)源客(kè)源优(yōu)势(shì)收(shōu)取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问题，加重交易当事(shì)人负担(dān)、侵(qīn)害其合(hé)法权(quán)益。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严(yán)格实(shí)行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发(fā)商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额(é)外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包(bāo)括经纪服务(wù)在内(nèi)的(de)相(xiāng)关(guān)市(shì)场交(jiāo)易行为及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理(lǐ)和(hé)调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监(jiā35c到底有多大，35c是多少n)管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经纪(jì)服务行业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便(biàn)是(shì)房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费(fè35c到底有多大，35c是多少i)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京市(shì)执行(xíng)的(de)2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当(dāng)前北京二(èr)手房中(zhōng)介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取(qǔ)消(xiāo)了(le)房(fáng)地产中介服务(wù)等(děng)57个(gè)政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费多少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)机构在(zài)实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进(jìn)行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构提供的(de)基(jī)本服务和延伸服(fú)务，应当(dā35c到底有多大，35c是多少ng)分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易(yì)当事人出(chū)具收费清(qīng)单(dān)，列明收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取约谈等(děng)综合措施(shī)进行(xíng)重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会(huì)同(tóng)有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依(yī)规(guī)纳(nà)入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，合理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有利(lì)于(yú)行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二(èr)手房买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪(jì)服务收(shōu)费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相推高了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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