导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的(de)近(jìn)三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　六的大写是什么字，六的大写是什么怎么写 alt="中国户均几套(tào)房？| 民生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161806065.png">

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了(le)很大的不(bù)便和(hé)安(ān)全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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