近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗)一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收益，对(duì)于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗an style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会(huì)进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益(yì)率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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