5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的(de)是保利(lì)发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出(chū)百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收(shōu)入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金(jīn)相关(guān)人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gā朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积n)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要(yào)集(jí)中在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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