5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样(yàng)的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到(dào)两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的(de)净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创造正、异、新，正异新的区分持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù正、异、新，正异新的区分)将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以及上下(xià)游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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