5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然(rán)布局。数据(jù)显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约118没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处8亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代(dài)出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组(z没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处ǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能(néng)力(lì)的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待(dài)它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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