OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发(fā)了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人(rén)相关负(fù)责人也表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级(jí)市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目(mù)前随(suí)着二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至(zhì)得这么(me)急(jí)、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多(duō)大(dà)，估(gū)计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资(zī)产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落(luò)。在(zài)随后(hòu)召开(kāi)的业绩(jì)说(shuō)明(míng)会中管理(lǐ)人就相关(guān)事(shì)项正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的(de)扩募说明会上，运营团队(d正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角uì)表(biǎo)示(shì)了对张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目的(de)信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和(hé)合同谈判中的(de)储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的(de)时(shí)间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度关注。

正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户(hù)情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定(dìng)一些重(zhòng)要租户(hù)。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张江光大园项目(mù)一季度(dù)末也(yě)有(yǒu)将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权(quán)益人有(yǒu)那(nà)么多(duō)储备租(zū)户，之(zhī)前的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责(zé)人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而(ér)这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度的(de)短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下(xià)滑情况没(méi)有得(dé)到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也(yě)有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还(hái)有一(yī)些其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是(shì)我们(men)实现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城这三十(shí)年建设(shè)发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件(jiàn)的(de)所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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