近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资(zī)each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数债券相(xiāng)对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期(qī)，一(yī)定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸(xī)引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的(de)增值部(bù)分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多数(shù)普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红(hóng)及(jí)资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下(xià)，基(jī)金份额(é)单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使(seach of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数hǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的(de)时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立(lì)的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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