导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人(rén)均一(yī)间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是(shì)因为户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不(bù)断增(zēng)加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变(biàn)化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居室(shì)和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决(jué)定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(n回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别ián)，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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