OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能(néng)事项。由于(yú)张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资(zī)者应(yīng)理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在(zài)上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益(yì)率高(gāo)的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调(diào)至得(dé)这(zhè)么急(jí)、这么(me)深，加(jiā)上(shàng)前(qián)期本身园区(qū)类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收入受不受毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中(zhōng)披露(lù)的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回(huí)落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的(de)储备租户正常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回升(shēng)。没(méi)想到仅过(guò)了不到(dào)三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第(dì)一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆(fù)盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同(tóng)区域(yù)的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之(zhī)前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持(chí)以(yǐ)市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市(sh毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗ì)场(chǎng)情况已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租(zū)率下滑情况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江(jiāng)这边(biān)也作了(le)一定的(de)资源(yuán)调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园项目在(zài)给租户的(de)分隔空间、交付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以(yǐ)一千平(píng)的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资(zī)产的(de)管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资(zī)产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些(xiē)其他(tā)在开(kāi)发的储备项目(mù)，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来(lái)的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是(shì)这(zhè)和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小(xiǎo)的插(chā)曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当(dāng)前(qián)突发(fā)事件(jiàn)的所(suǒ)有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持(chí)预期和市(shì)场的信心。”

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