5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度得(dé)以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于(yú)三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么(me)投资机会(huì)的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机(jī)会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业(yè)务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用述两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠(贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的(de)基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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