万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些业主的(de)维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

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　　富人(rén)被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是(shì)卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述(shù)内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书(shū)院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善其身(shēn)？

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