导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当下(xià)房地产大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议(yì)明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思预期。

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