5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在(zài)发(fā)展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司也忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思(yě)是更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务(wù)关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方(fāng)面是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四月环(huán)比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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