近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字不再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资(zī)人(rén)在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资产增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时(s精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字hí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区(qū)别(bié)。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了(le)投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产的(de)经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易(yì)带(dài)来(lái)的(de)短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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