万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的(de)有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去(qù)，现在还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅(zhá北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么i)，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是(shì)北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖(mài)损(sǔn)失最大(dà)的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试(shì)过多(duō)元化业务(wù)，先后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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