饱受争议的二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规(guī)范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客(kè)源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两(liǎng)部(bù)门从加强(qiáng)从业(yè)主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价(jià)等(děng)十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北(běi)京、上海(hǎi)为(wèi)例(lì)，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说(shuō)属(shǔ)于金额不低(dī)的(de)大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来(lái)完(wán)成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造(zào)成额外的负担(dān)，而(ér)且这(zhè)些(xiē)服(fú)务(wù)事项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内的(de)相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关(guān)注最(zuì)多(duō)的一(yī)个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将(jiān独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义g)是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以(yǐ)北京(jīng)某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的(de)《关于房地产中介(jiè)服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可(kě)在规定(dìng)的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关(guān)监管(guǎn)部门当(dāng)前(qián)并未(wèi)明确具(jù)体的中介(jiè)费率(lǜ)，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标(biāo)价即(jí)可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混合(hé)标价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)提(tí)供的基本(běn)服务和延伸服(fú)务(wù)，应(yīng)当分别明(míng)确(què)服务项目和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市(shì)场监管部门(mén)要依法依(yī)规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同，各(gè)家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提(tí)出的(de)意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是(shì)纲领性(xìng)文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务(wù)领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行业的专业(yè)性提出(chū)更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应(yīng)该由(yóu)上下(xià)家各支(zhī)付(fù)一(yī)半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形，因(yīn)部(bù)分购房者处(chù)于弱势地(dì)位，从而(ér)会出(chū)现(xiàn)中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意(yì)承担(dān)中介(jiè)费(fèi)，这部分费用(yòng)也可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实(shí)际(jì)上(shàng)相当于变相推高(gāo)了(le)房价。两(liǎng)部门提(tí)出严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义(gāo)交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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