万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解(jiě)除查封(fēng)，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付(fù)全(quán)部(bù)价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模(mó)，也没有(yǒu)很高的(de)国民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推(tuī)出(chū)钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的(de)融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗)着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安(ān)，又如(rú)何(hé)能独(dú)善其身？

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