近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思么意思

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可(kě)供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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