饱受争议(yì)的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了(le)关于(yú)规(guī)范房地(dì)产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在(zài)利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价(jià)等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产(chǎn为什么复兴号很少人买)调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于(yú)金额(é)不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易(yì)成(chéng)本(běn)较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对称等(děng)问题(tí)，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市(shì)场交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及其(qí)主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪服务(wù)行业关(guān)注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部(bù)门主要(yào)监(jiān)管(guǎn)的(de)重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分(fēn)价(jià)值不(bù)菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)收(shōu)费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北(běi)京(jīng)市执(zhí)行(xíng)的2014年更新(x为什么复兴号很少人买īn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明(míng)确(què)具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构在具(jù)体收取过(guò)程中(zhōng)，会结(jié)合(hé)房屋价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务项(xiàng)目(mù)和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前(qián)应(yīng)当向交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列(liè)明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构相关(guān)违(wéi)法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未来(lái)豪(háo)宅(zhái)的(de)中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击(jī)收费过高的(de)经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来为什么复兴号很少人买如何具体认定其(qí)中的细则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部(bù)分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司(sī)将其(qí)视(shì)为向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用其支(zhī)配(pèi)地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变(biàn)相(xiāng)推高了(le)房价(jià)。两部门提(tí)出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提高交易(yì)中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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