万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院再次(cì)受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一起中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执(zhí)行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京(jīng)当(dāng)年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及(jí)中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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