近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的(de)投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的(de)现金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投晋m是山西哪里的车资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责(zé)人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金晋m是山西哪里的车份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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